农村土地流转改革路在何方

　　今天要和大家探讨的是农村土地流转改革方向的问题，即农村土地流转改革“路在何方”。

　　谈到农村土地流转改革，不得不谈城镇化的转型，李克强博士谈到“以人为核心”的城镇化，接着就谈到了棚户区和城中村的改造，以及城乡统筹一体化，笔者今天讲到的农村土地流转改革是在新农村建设，亦或城乡统筹一体化背景下来探讨。农村土地主要分农用地和建设用地。关于农用地流转改革，笔者请大家关注三个点“家庭农场”，“农业专业合作社”、“土地信托”。

　　中共中央十八届三中全会首次提到了“家庭农场”，这就意味将来会有很多家庭农场主，随着户籍制度的改革，未来农民更多的是一种职业，不再是身份的象征。欧美这些国家实践上也是家庭农场制，成立公司主要是为了避交遗产税。家庭农场制是最适合中国的农业生产形式，它也能有效保证农产品的质量，但是它不能解决农业规模和农业产业化经营的问题。国家便提到“农业专业合作社”，若干个家庭农场联合起来，组成专业合作社，情况就不一样了。关于农业专业合作社，2007年全国人大颁布了《中华人民共合作农业专业合作社法》，湖南省也制定了《湖南省实施〈中华人民共和国农民专业合作社法>办法》，前天农业部、发改委等九部委联合下发《关于引导和促进农民合作社规范发展的意见》由此可见高层对于合作社发展的重视。家庭农场像小微企业，涉及的法律服务很少，专业合作社像中小企业，也许法律服务不复杂，但随着农村改革农业发展，未来会涌现大量的合作社，法律服务大有市场。“土地信托”是一种新的土地流转模式，到目前为止，还没有一个成功或成熟的案例，缺乏一手研究资料。但土地信托就像互联网金融一样，它代表一种方向，值得大家深入持续关注和研究。鉴于篇幅限制，这三个问题涉及的法律问题，日后我再一一和大家探讨。

　　关于农村建设用地的流转改革，我同样提三个点，“经营性建设用地直接入市”、“城乡建设用地增减挂钩”、“宅基地直接入市”。

　　“经营性建设用地直接入市”指直接不通过国家征收，土地可以直接用于工业商业开发，但是限制进行房地产开发。与“宅基地直接入市”的区别，前者是当年乡镇或村办企业留下的建设用地，后者是农民的宅基地。前者国家在十几年前就已试点开展，十八届三中全会提到的“同权同价同市”，指的就是经营性建设用地。后者社会现实中交易很广，典型代表“北京郑各庄村”，但是过去以及将来很长一段时间内都不会“扶正”。因为它动了政府的奶酪，前者动了，但这部分土地量不大，后者量太大了，政府不会开这个口子。农村土地流转改革，一定是要政府、企业、农民三方的利益平衡才有可能持续长久。从目前实践来看，“城乡建设用地增加挂钩”是最能为各方所接受的方案，相对能平衡各方利益。增加的是国有建设用地，减少的是农村建设用地，主要是宅基地，农民集中居住后，剩余宅基地复垦为耕地，置换国有建设用地指标。比较典型的模式有浙江嘉兴“两分两换”模式、天津“宅基地换房”模式、成都温江“双放弃”模式、重庆“地票制”。湖南我参与类似的项目有“浔龙河生态小镇”、“桃花源古镇”。

　　嘉兴的“两分两换”方案，嘉兴做得比较好的地方是没有刻意的赶农民上楼，刻意的大规模土地流转，给了农民更多的选择权，同时在就业和社会保障方面也加强。

　　成都温江区“双放弃”模式，成都能实现双放弃，根本在于实现了户籍制度改革，没有城乡户籍差别，另建立城乡统一的社会保障体系，他们走在了时代的前列。

　　天津的“宅基地换房”模式，从目前实践来看，并没有宣传的那样创新先进，实质上为了满足天津滨海新区的发展用地，有赶农民上楼的嫌疑。

　　笔者参与的浔龙河生态小镇建设，其模式核心也是“宅基地换房”。浔龙河有两点探索是比较好的，尽力寻求实现政府、企业、农民三方利益的平衡，另浔龙河在争取各级政府的优惠政策上很有一套，用政府的钱推动力当地的基础设施建设，改善居住生活环境。

　　桃花源古镇项目，在我的家乡的项目，现在有不少争议。但这个项目至少有两点值得肯定：1、做的是旅游地产，将来出现鬼城的可能性不大；2、它推动了就地城镇化的进程。

　　重庆的“地票”交易制度这是我比较欣赏的模式，它根本的地方在于拓宽了宅基地的交易渠道，不像天津宅基地换房，一锤子买卖，它更接近市场交易，给了农民更多的选择权。

　　鉴于篇幅限制，土流君在未来一段时间将就“家庭农场”、“专业合作社”、“土地信托”、“经营性建设用地直接入市”、“城乡建设用地增减挂钩”、“小产权房”、“土地流转法律服务市场分析”分专题与大家探讨沟通。