农民工市民化与化解房地产库存

　　一

　　自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致一些地方的供给出现阶段性和结构性过剩。库存长期积压，势必会威胁经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此，去库存是当前一个重要的住房政策目标。但是试图使用宏观经济刺激政策，扩大城镇现有的刚性需求和改善性需求，短期内难以有效化解规模如此巨大的过剩库存。开辟新需求即加快农民工市民化、支持农民工购房，是快速消化过剩库存，促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。不仅如此，农民工购房及其市民化，对全面建成小康社会、实现中华民族伟大复兴中国梦也意义重大。

　　“中国梦”从某种层面上讲，可以理解为中国实现从传统乡村社会向现代社会的成功转型，是每个中国人所同时编织的个人转变、家庭富裕与国家富强、民族复兴的“家国梦”。中国转型发展的主要问题是农民问题。实现转型的一个内在要求，就是让农民工变成市民，让国家变为先进现代的国家，实现国家富强与民族复兴。农民是中国转型的主体力量之一，农民的不懈奋斗，将改变自己与家庭的命运，推动国家富强与民族复兴。

　　农民工是中国转型的主力军。但是，农民工个人及家庭也面临着缺少住房的窘境。当前经济面临的不少突出问题，都与农民工问题有关：经济增长的需求不足，来自于半城镇化导致的需求缺口；户籍制度、财税制度、土地制度和金融制度的改革，与农民工购房及其市民化息息相关。因此，农民工市民化具有一石多鸟效应。首先，农民工是楼市去库存的重要力量，农民工市民化有助于化解房地产库存；其次，农民工市民化带动投资和消费从而稳定增长和促进转型；再次，鼓励农民工购房将可以倒逼改革；最后，农民购房圆了农民工的住房梦，也是全面小康的应有之义。甚至可以说，7000万人脱贫与农民工市民化是中国小康梦想之厦的最后工程。鼓励农民工购房，除了发挥农民工购房的多重效应外，还基于住房的现有存量、过剩库存和潜在新增供给，城镇居民潜在有效的需求难以消化和匹配住房现有存量、过剩库存和潜在的新增供给规模。

　　二

　　城镇住房需求最终取决于城镇人口的总量及其变动趋势，我国未来住房需求仍有较大增长空间。据统计，2014年，中国城镇常住人口达到7.7亿，其中，存量户籍人口接近5亿，非户籍常住人口2.7亿。

　　首先，鉴于住房拥有不均以及部分住房配套不全等，“十三五”期间，城镇户籍人口中仍有1亿左右住房困难的低收入家庭，需要获得大约3800万套（预计30亿平方米）的安居性住房保障，包括：棚户区改造、公廉租房等。即使一部分由实物化保障改由货币化保障，按照50%的购买量计算，将有15亿平方米从市场购买，每年达3亿平方米。

　　其次，虽然总体上城镇户籍人口可能已过户均1∶1套的饱和标准，但鉴于住房拥有不均以及部分住房配套不全等，户籍人口中仍有相当数量人口具有改善性需求和刚性需求。若将最近几年年均销售10亿平方米都视为城镇居民的刚性和改善性需求，并假定未来5年年均规模不变，“十三五”期间总需求为50亿平方米。

　　由此可以估算，未来5年存量城镇户籍人口商品住房总需求达65亿平方米左右，但仍低于当前过剩库存与未来潜在供给之和。完成去库存和保持住房市场的可持续增长，必需开辟新需求，其中最为现实的需求即农民工市民化的住房需求。

　　据估算，未来5年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。根据国家统计局对农民工的调查数据：2014年农民工总数2.7亿，其中，在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

　　三

　　农民工能否或者在哪里买得起房，关键是看农民工的收入、就业的城镇及其城镇的房价。根据国家统计局对农民工调查的数据：2014年1.7亿外出农民工中，从家庭迁徙看，举家外出的占20%，一人外出的占80%；从就业城镇看，外出农民工的30.5%在直辖市或省会，在地级市的占34.2%，在小城镇的占34.9%；从收入及增长看，平均收入为2864元，增长率为9.8%，其中，建筑业最高，为3292元，居民服务、修理和其他服务业最低，为2532元。基于以上数据与《中国统计年鉴》数据及各地住房价格数据，可以对农民工的购房可支付能力进行粗略的估算。

　　第一，关于农民工家庭收入的估算：一般而言，农民工夫妇俩在城镇就业和只有一个在城镇就业，收入是不同的。按照国家统计局调查数据和统计数据估算：全迁家庭每年收入为8万元，其中，工资收入7.2万元（按月平均3000元估算），农业收入估计0.8万元（根据农民纯收入估算）。单迁家庭每年收入为4万多元，其中，工资收入为3.6万。

　　第二，不同区域和级别城市房价的估算：按省会级以上地级城市房价均超过每平方米7000元均价计算，一套100平方米的住房价格超70万元，首付超过14万元；地级城市按每平方米5000元均价计算，一套100平方米的住房为50万元，首付至少10万元；县级城市按每平方米3000元均价计算，一套100平方米的住房30万元，首付至少6万元；中心城镇按每平方米1500元价格计算，一套100平方米的住房需要15万元，首付至少3万元。

　　第三，农民工的购房可支付能力的匡算：通过不同城市的房价和不同家庭的收入状况测算房价收入比。全迁家庭地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为1∶6.75、1∶3.75、1∶1.5；单迁家庭在地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为1∶12.5、1∶6.75、1∶3.75。按照国际上认同的房价收入比1∶2-6的合理区间，可以看出：全迁和单迁家庭在省会以上城市购房，可支付能力均超出合理区间，单迁家庭在地级城市购房可支付能力超出合理区间。

　　总体上，农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力，在省会及以上城市不具备住房可支付能力，在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差，在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。同时，由于农民工近70%在地级及以下城镇就业，而且身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此，农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。

　　四

　　在住房金融等制度体系完善的假定下，农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力，但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口，一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。住房金融等相关制度的缺失和约束，地级及以下城市的基础设施与公共服务问题，会导致农民工现实的购房比例较低。

　　第一，农民工购房能力因为金融排斥和制度约束而降低。首先，在政策性住房金融方面，外出农民工仅占5.6%，本地农民工公积金比例为5.3%，并且大都不能结转，不能用于租房；其次，在商业性金融方面，农民工在流入地购房，获取办理住房抵押贷款存在户籍歧视，而农民工在输出地，进行以土地、住房等固定资产抵押获取贷款，还存在着诸多障碍。另外，能够形成农民工收入的土地承包、宅基地使用权和集体收益权也难以交易兑付，收入和资产难以变现。

　　第二，农民工意愿因为城市环境和户籍而下降。首先，公共服务提供以户籍为依据，农民工购房不能获得与城镇人口相同的教育、医疗、就业、社保等，从而降低了农民工购房的意愿；其次，全国的地级及以下城市的基础设施缺乏和公共服务水平低，尤其是中西部地区的小城镇，基础设施和公共服务缺失，尽管农民工具有购买能力，但也缺乏动力购房迁入。

　　化解房地产库存，迫切要求通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。

　　第一，可借鉴曾经的蓝印户口制度，将购房住户纳入居住证覆盖人群。全面推进并完善居住证制度，凡购房不再考虑或降低就业、交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是让其子女享有平等优质教育的权利。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机会，并将其纳入就业与创业服务体系，给予服务和支持。

　　第二，可探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售。一方面，开发商资金紧张，亟待去库存；另一方面，农民工购买力有限，可考虑实行产权开发商部分持有，部分出售给购房者的办法，共同到银行办理并获得抵押贷款，开发商与购房者可按3∶7、5∶5、7∶3的比例持有。开发商将持有产权部分租给业主，并商定未来若干年以怎样的价格全部出售给购房家庭。

　　第三，可建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民工。针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况，可建立普惠的政策性住房金融体系，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖，将公积金覆盖到农民工，并实行异地提取购房制度，建立商业性普惠金融体系，让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

　　第四，可允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房。农民工在农村的财产权保护和市场化交易，不仅有助于资源合理利用，农民在城镇里乐业，而且有助于其在城镇安居，但是还存在不少法律和制度性障碍。为此，可总结试点经验，依法推开土地承包权流转、宅基地使用权转让和集体收益分配权落实。

　　第五，可改进地级以下城市的基础设施与公共服务。建立与常住人口挂钩、分级负责的财政体制，加大行政级别低的城镇的转移支付力度，建立农民工住房补贴制度。加快制定向小城市倾斜的投资政策，提高其就业吸纳能力，改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能力错配的现状，激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。