中国土地市场化改革为何迟缓？

发布于2025-08-01 来源：农讯网: > 资讯作者：未知

导读: 在中国，资源配置市场化也已是基本的主流共识。中共十八届三中全会更提出要“让市场在资源配置中起决定作用”，并且把土地制度改革纳入到“加快完善现代市场体系”部分中，其

　　在中国，资源配置市场化也已是基本的主流共识。中共十八届三中全会更提出要“让市场在资源配置中起决定作用”，并且把土地制度改革纳入到“加快完善现代市场体系”部分中，其言下之意显然是：土地配置也应由市场起决定性作用。而且，土地市场化，不仅是推进中国市场化改革的关键，也更是落实农民土地权利最为核心和根本的问题——因为如果农村集体土地不能直接开发、交易，其价值也无法充分变现。

　　但奇怪的是，作为基础性资源的土地，在中国事实上却一直沿袭着政府计划配额控制模式，至今仍难见实质性改革。例如，倍受关注和称道的18届三中全会《决定》虽然取消了17届三中全会决定将集体建设用地入市限定于“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外”这一重要的限制条件，但同时又限定只有“农村集体经营性建设用地”才可入市——详言之，这包含两重限制：第一，并非所有的集体土地都可以入市，只有集体建设用地才可以入市；第二，并不是所有的集体建设用地都可以入市，只有经营性建设用地才可以入市。

　　就第一重限制而言，其实只要被城乡规划划定为建设用地的集体土地，其实都应该允许自主入市。因为既有农业用地被无偿、一刀切地限定为农业用途，本身就值得讨论。而且，如果出于建设需要而要占用农村土地的，自然应先改变规划，而既然规划变了，那么农村土地的用途也被变更为建设用地，为何不可以入市呢？而第二重限制则似乎既不合理、也无必要，而且监管成本很高，从而难免导致这一要求和限定流于形式。

　　而据最新报道，2月25日十二届全国人大常委会第十三次会议审议国务院关于提请审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》的议案，拟在北京市大兴等全国33个试点县(市、区)行政区域，允许集体经营性建设用地入市。

　　此消息旋即引来一片热评和欢呼。不过，这其实无非是对18届三中全会决定迟来的执行性举措。而且，若仔细分析《决定（草案）》内容，会发现其中又进行了极其审慎的限制性规定：第一，只允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等入市。这意味着农村其他建设用地（包括公共设施用地、宅基地以及新增村镇企业用地都不能入市，列入城市规划范围内并拟用于非公共利益的农地也不能入市；第二，只允许进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，这意味着外来社会资本还是无法下乡，小产权房不能入市。由此也可见，相比18届三中全会决定，该《决定（草案）》并无新意，甚至还要更为保守。

　　一方面，我国现行的土地配置模式是政府财政收入、基础设施建设以及房地产业快速增长和发展的重要奥秘，可谓是“中国模式”的重要内容；但另一方面，也引发了诸多极为严重的负面后果，如：既导致住宅与商业用地限量供给而造成房价高企和财富分配的不公平，又导致土地浪费严重（特别是各种权力部门用地，以及能直接提升政绩的城市基础设施用地和工业用地），损害经济长远发展；土地管理的行政成本极高、用地效率低下，并滋生了严重的腐败和公共资产的流失，又损害土地权利、引发大量社会冲突……

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