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随着农民离家进城打工增多,宅基地及住房空置现象越来越多,造成资源极大浪费。而且,宅基地及住房不能流转,进城农民工失去了这一转让财产,不能拿着变现到城市购买急需的住房。2015年1月,中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。2月25日,全国人大常委会审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》,拟授权国务院在33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这标志着包括宅基地流转改革在内的农村“三块地”改革试点,终于进入实质性阶段。
地方实践已经走在了理论和政策的前面。据邵挺实地调研结果显示,浙江、江苏、安徽等地区多年前就实施了宅基地跨村流转的做法。但由于这些做法跟土地管理法律冲突,这些地区都没有出台明确的地方法规。朱明芬和邓容2013年基于全国六省(市)农户1010份问卷调查的结果表明,农民房屋购买对象中,本村村民占48.3%;非本村村民(包括外村村民、城里人、法人企业)占51.7%,其中43.1%卖给了城里人,6.9%卖给了法人企业。宅基地跨村流转的规模和范围,都已超出法律允许的内容,使原本只有福利性的宅基地和农民住房具有了更强的商品属性。而且,这种流转迄今尚未发现学者担心的负面影响。
因此,试点的宅基地流转应该进一步解放思想,大胆尝试,为有效解决宅基地问题走出一条新路。
宅基地自愿有偿转让给谁?
宅基地退出试点中坚持自愿有偿转让原则,顺应了市场经济的一般原则,符合改革的大方向。问题是,宅基地有偿转让给谁?有论者认为,可以转让给城市居民,为农村居民增加一大笔财产性收入。有的城市居民也很愿意到农村购买一套住房,节假日全家到农村度假休闲。
宅基地退出试点方案规定,宅基地只能转让给本村社农户,优先满足那些没有宅基地或者“80后”、“90后”结婚需要盖房的年轻人。
从长远来看,现在只具有福利性质的宅基地也应该被赋予一定的商品属性,形成一个特殊的具有中国特色的流转市场。试点方案中规定的有偿转让,至少赋予了宅基地半商品属性,也是对过去纯福利性质的否定,可以试验宅基地在一个乡镇范围内的转让。
宅基地有偿转让价格的确定
宅基地有偿转让,一个很重要的问题是转让价格的确定。政府要相信,转让户和受让户可以根据市场价格总走势和供求情况,协商确定双方都能接受的合理价格。试点方案中规定,只有本村社居民才有资格购买转让的宅基地,这就把需求限制在一个很小的范围,也就决定了宅基地转让价格不可能抬高,更不可能被“炒作”。学界有人期望的进城农民工把家乡宅基地有偿转让后的钱,用来在打工城镇买房,是注定要落空的。
宅基地转让收入归谁享有?
谁有资格享受宅基地转让收入?有两种不同意见,一是由村集体享有,二是由转让户享有。村集体享有的根据是,宅基地的所有权属于村集体。但是鉴于农村风气有待转变,村集体享有往往变成村干部享有,从而为村干部腐败提供新渠道。要避免这一腐败问题,制度设计可考虑集体资产的股份化包括各个集体成员的量化。
退出宅基地的农民到城市应享受福利保障房
农民进城后有的自愿退出了农村原有的宅基地,那么,他们在打工的城镇就应该能买到一套福利保障房。这里涉及农民工打工城镇的政府支出福利保障房的财政资金问题。既然农民工已经在城镇打工,为城镇建设作出了贡献,政府就应该承担福利保障房的义务,而不能再像以往那样无偿享受农民工贡献的红利,更不能在无偿享受农民工贡献红利的同时,因农民工住房问题引起社会不稳。
进城打工的农民工在打工城镇买到了福利保障房,又有一份稳定的工作,就应该退出农村原有的宅基地。因为他不能占有两处福利房。
有种观点认为,目前中国有2.7亿农民工,大概有4000万—5000万农民工举家全迁,但想到老家还有一方宅院可以遮风挡雨,他们在城市打工的心态就坦然了。在2008年国际经济危机的冲击下,就有上千万的农民工返乡,将来这种情况也可能发生。否则一旦失业,他们就可能沦为城市贫民,出现像巴西、印度、南非等国家的贫民窟。随着我国改革的推进,我们期待,社会保障体系的逐步健全,将使农民工可以领到失业保障金,在政府和社会的帮助下获取新技能,在打工城镇有福利保障房,就不用再回到农村老家。
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