试点宅基地流转的四大难题

　　随着农民离家进城打工增多，宅基地及住房空置现象越来越多，造成资源极大浪费。而且，宅基地及住房不能流转，进城农民工失去了这一转让财产，不能拿着变现到城市购买急需的住房。2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。2月25日，全国人大常委会审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整有关法律规定的决定（草案）》，拟授权国务院在33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这标志着包括宅基地流转改革在内的农村“三块地”改革试点，终于进入实质性阶段。

　　地方实践已经走在了理论和政策的前面。据邵挺实地调研结果显示，浙江、江苏、安徽等地区多年前就实施了宅基地跨村流转的做法。但由于这些做法跟土地管理法律冲突，这些地区都没有出台明确的地方法规。朱明芬和邓容2013年基于全国六省（市）农户1010份问卷调查的结果表明，农民房屋购买对象中，本村村民占48.3%；非本村村民（包括外村村民、城里人、法人企业）占51.7%，其中43.1%卖给了城里人，6.9%卖给了法人企业。宅基地跨村流转的规模和范围，都已超出法律允许的内容，使原本只有福利性的宅基地和农民住房具有了更强的商品属性。而且，这种流转迄今尚未发现学者担心的负面影响。

　　因此，试点的宅基地流转应该进一步解放思想，大胆尝试，为有效解决宅基地问题走出一条新路。

　　宅基地自愿有偿转让给谁？

　　宅基地退出试点中坚持自愿有偿转让原则，顺应了市场经济的一般原则，符合改革的大方向。问题是，宅基地有偿转让给谁？有论者认为，可以转让给城市居民，为农村居民增加一大笔财产性收入。有的城市居民也很愿意到农村购买一套住房，节假日全家到农村度假休闲。

　　宅基地退出试点方案规定，宅基地只能转让给本村社农户，优先满足那些没有宅基地或者“80后”、“90后”结婚需要盖房的年轻人。

　　从长远来看，现在只具有福利性质的宅基地也应该被赋予一定的商品属性，形成一个特殊的具有中国特色的流转市场。试点方案中规定的有偿转让，至少赋予了宅基地半商品属性，也是对过去纯福利性质的否定，可以试验宅基地在一个乡镇范围内的转让。

　　宅基地有偿转让价格的确定

　　宅基地有偿转让，一个很重要的问题是转让价格的确定。政府要相信，转让户和受让户可以根据市场价格总走势和供求情况，协商确定双方都能接受的合理价格。试点方案中规定，只有本村社居民才有资格购买转让的宅基地，这就把需求限制在一个很小的范围，也就决定了宅基地转让价格不可能抬高，更不可能被“炒作”。学界有人期望的进城农民工把家乡宅基地有偿转让后的钱，用来在打工城镇买房，是注定要落空的。

　　宅基地转让收入归谁享有？

　　谁有资格享受宅基地转让收入？有两种不同意见，一是由村集体享有，二是由转让户享有。村集体享有的根据是，宅基地的所有权属于村集体。但是鉴于农村风气有待转变，村集体享有往往变成村干部享有，从而为村干部腐败提供新渠道。要避免这一腐败问题，制度设计可考虑集体资产的股份化包括各个集体成员的量化。

　　退出宅基地的农民到城市应享受福利保障房

　　农民进城后有的自愿退出了农村原有的宅基地，那么，他们在打工的城镇就应该能买到一套福利保障房。这里涉及农民工打工城镇的政府支出福利保障房的财政资金问题。既然农民工已经在城镇打工，为城镇建设作出了贡献，政府就应该承担福利保障房的义务，而不能再像以往那样无偿享受农民工贡献的红利，更不能在无偿享受农民工贡献红利的同时，因农民工住房问题引起社会不稳。

　　进城打工的农民工在打工城镇买到了福利保障房，又有一份稳定的工作，就应该退出农村原有的宅基地。因为他不能占有两处福利房。

　　有种观点认为，目前中国有2.7亿农民工，大概有4000万—5000万农民工举家全迁，但想到老家还有一方宅院可以遮风挡雨，他们在城市打工的心态就坦然了。在2008年国际经济危机的冲击下，就有上千万的农民工返乡，将来这种情况也可能发生。否则一旦失业，他们就可能沦为城市贫民，出现像巴西、印度、南非等国家的贫民窟。随着我国改革的推进，我们期待，社会保障体系的逐步健全，将使农民工可以领到失业保障金，在政府和社会的帮助下获取新技能，在打工城镇有福利保障房，就不用再回到农村老家。