农地入市还缺什么？上市面临诸多困境

　　各地在进行集体经营性建设用地入市的工作时，一般是在一个地区确定一个县作为试点区域，进行一到两年的试点工作后，再总结经验推进。在这个过程中，辅以构建农村集体建设用地入市的制度、开展农村土地确权登记发证工作、建设农村产权交易(服务)平台等一系列的措施，来推动工作的开展。但在试点与制度的双重推动下，农村集体经营性建设用地在市场交易上的进展仍然缓慢

　　一年一度的中央经济工作会议和中央农村会议即将在年底前召开，中央农村工作会议审议通过的“一号文件”将指导2015年的农村工作，会议的议题也将成为关注的焦点。

　　就在不久前，由国土资源部、农业部等多部委参与制定的土地改革总体方案已成形并提交国务院审议，预计最快可在中央农村经济工作会议上正式推出，并在2015年安排试点。其中，农村土地入市将成为此次改革重点，但因为涉及多项配套制度的调整，尚需长期推进。

　　11月7日至9日，在中国民法学研究会和中南财经政法大学法学院民商法学科主办的“全面推进依法治国与农村土地制度新趋向”研讨会上，专家普遍认为，农村集体经营性建设用地入市要想顺利推进，试点经验总结、利益合理分配、相关法律制度修改等诸多环节的保障都变得至关重要。

　　“思想大于行动”的现状

　　受农业部软科学委员会委托，2014年4至8月期间，“城镇化背景下农村集体经营性建设用地入市问题研究”课题组对农村集体经营性建设用地入市问题进行了调研。

　　今年4至8月，该课题组分成了两个调研小组，分别由浙江农林大学中国农民发展研究中心王景新教授和浙江师范大学农村研究中心主任车裕斌教授带领，先后分8次完成了样本区域的实地调研，调查样本涉及山东、浙江、重庆、云南、四川、广东6个省和直辖市。

　　当下各地在进行集体经营性建设用地入市的工作时，一般是在一个地区确定一个县作为试点区域，进行一到两年的试点工作后，再总结经验推进。在这个过程中，辅以构建农村集体建设用地入市的制度、开展农村土地确权登记发证工作、建设农村产权交易(服务)平台等一系列的措施，来推动工作的开展。

　　但调研组也发现，在试点与制度的双重推动下，农村集体经营性建设用地在市场交易上的进展仍然缓慢。

　　调研发现，农村建设用地市场渐趋活跃，但公开市场交易规模较小，严格意义上的经营性建设用地交易量有限。以调研中的浙江省湖州市为例，该市国土资源管理部门的调查统计显示，湖州市自1998年开展集体建设用地流转管理试点工作以来，累计办理集体建设用地流转项目641个(年均37.7个)，面积8296亩(年均488亩)，每个项目的平均流转面积仅12.9亩。

　　同时，各地区交易价格差异较大，整体价格相对偏低，但上升趋势明显。以浙江湖州市为例，土地租赁租金为每年2.4元至8元每平方米不等，让与价格一般为60元每平方米(一般按土地承包期30年)左右。

　　尽管有着农村建设用地市场交易品种渐趋丰富这样的成果，但交易方式相对单一、交易程序相对简单、收益分配多缺乏明确的细则等缺陷仍然明显。

　　中南财经政法大学法学院讲师陆剑在研究后也发现，农村集体经营性建设用地入市的发展情况仍然不太乐观。

　　基于湖北、安徽和江西的实证研究，陆剑认为当下的集体经营性建设用地入市的现状可以用“有思想无行动”来概括。

　　2011年1月，安徽省国土资源厅正式批准宣城市下辖的宁国市为全省唯一开展统筹城乡土地使用制度综合改革试点县，试点时间为3年。

　　针对集体经营性建设用地入市，宁国市主要开展了三个方面的试点，包括积极推进城乡建设用地增减挂钩试点、推进地票交易制度、建立集体经营性建设用地流转制度。

　　尽管宁国市在试点的同时还出台了配套的制度，但所起到的效果并不显着。例如，为建立集体经营性建设用地流转制度，宁国市出台了《宁国市农村集体经营性建设用地使用管理办法(试行)》，允许集体经营性建设用地使用权在符合规划的前提下，实行有偿使用和流转。

　　“虽然该规定较为详尽，但截至调研时，宁国市并无一例集体经营性建设用地入市的案例。”陆剑说。