农地入市试点全面启动 农民永久性收益翻番

　　集体经营性建设用地入市改革，将为德清经济注入新的活力，转型升级步伐将加快，旅游业、商贸服务业将得到有力的推动，特别对撬动农村经济帮助很大，“一是集体性资产发展壮大了，二是老百姓取得了永久性收益。”

　　本报记者 姚建莉

　　实习记者 陆海晴 张晓庆 上海、德清报道

　　农村集体经营性建设用地入市，正在释放土地改革红利。

　　9月8日，浙江首宗农村集体经营性建设用地使用权拍卖在德清落槌，1150万元的价格成功出让该县洛舍镇砂村村20亩村级集体土地40年使用权。该起拍卖引起社会各界对全国农村土地改革的热议，敲开改革序幕。

　　今年2月27日，国务院确定全国33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这也是十八届三中全会明确的农村土地制度改革的方向和任务。

　　德清县成为试点之一，并承担农村集体经营性建设用地入市改革任务，按规定33个试点地区中，有15个进行此项改革，2017年年底中央和国土资源部会对这15个地方进行评估，最后向全国人大提供修法立法的建议。

　　据21世纪经济报道记者了解，浙江义乌、安徽金寨、福建晋江等几个试点地区，都在筹备改革相关事宜。

　　21世纪经济报道记者采访德清县此次拍卖相关出让方、受让个体、国土部门负责人以及土地改革相关专家，深入剖析该案例具体运作情况、试点意义，以及全国层面探索情况和面临的困难。

　　通过调查发现，全国试点集体经营性建设用地入市，主要目标是与国有建设用地“同权同地同价”，而无须通过“收归国有”的中间阶段，更好地保障农民集体的权益，增加农村集体资产，同时便于投资方拿到土地证、房产证用作抵押贷款，进行投资经营。

　　但不少受访对象也表示，目前还在起步摸索阶段，各地试点可能面临的农村产权制度改革、巨大收益的具体监管、权力寻租等问题，或将成为考验各地政府智慧的重要课题。

　　农民收益翻几番

　　9月8日下午3时25分，一槌定音，德清洛舍镇砂村村一块20亩的土地，以1150万价格成功出让给当地村民林国祥，一时间，林国祥成了媒体宠儿，“采访邀约不断”。

　　砂村，顾名思义以砂兴村，很多年前就成为当地有名的“老板村”。2013年德清推进“美丽乡村”建设，砂村关停了所有矿山，闲置资金就有8亿-10亿元，但一直没有找到合适的投资途径。

　　在此之前，这20亩土地曾经租给一个开矿的企业，每平方租金4元，40年200万元。

　　“我们村里有几个村民，原来是开矿的，有一定的资金积累，现在正好可以利用起来。”砂村村党总支书记、村股份经济合作社董事长胡金璋在接受21世纪经济报道记者采访时说，这块20亩的地位于建设中的万亩产业平台东侧，距杭宁高铁的东边仅150米，运输相当方便。

　　这也是林国祥看中的重要因素之一，他在接受21世纪经济报道记者采访时指出，由于看好产业平台带来的客流和商机，他打算重点发展商贸服务业，开设宾馆、餐饮、超市等等。

　　而在改革之前，按照我国现行的土地管理法第六十三条明确规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　林国祥想要获得该地块的使用权，必须先经过征地补偿后收归国有，才可以走招拍挂或协议出让的土地转让流程，而且受土地证等影响，极难拿到贷款，而这次拍卖成功后，当场和农行签订690万贷款。

　　受益最明显的则是农民集体，“原来只能变为国有，农民收益相对较少，现在不仅收益增加，而且产权依旧属于农民集体。”国务院发展研究中心农村部副部长谢扬在接受21世纪经济报道记者采访时说。

　　德清县国土资源局副局长邱芳荣告诉21世纪经济报道记者，1150万成交价中，32%为收益调节金，上交县财政，剩余部分价款不直接分，而是作 为公益公积金量化到股权中，允许村里将这笔钱用于购买政府性债券、购买物业等稳定形式，“比如全部购买政府性债券，一年利率8.5%，一年可以拿到60多 万的收益。”

　　而这60多万经股东大会讨论，可以进行分配，也可以再量化、再投资，或修桥铺路，但需经村民代表大会通过。

　　在改革前，砂村土地每股的价格约为5000元，而据胡金璋所说，如果把闲置的土地全部拍卖出去以后，初步估算每股将达到16500元，农民收益将翻多倍。

　　这样的试点效应显然是巨大的。据悉，试点以来砂村已准备好50亩可供出让的村级集体经营性建设用地，首期推出20亩。德清中部的洛舍镇、东部的 钟管镇、西部的莫干山镇和筏头乡，也都已备好数块条件成熟的土地，等待就地入市。据了解，目前，德清全县约有农村集体经营性建设用地共1881宗，面积 10691亩。接下来，条件成熟的地块，会被陆续有序地推出。

　　21世纪经济报道记者从浙江省义乌市、安徽省金寨县、福建省晋江市等其它试点地区国土资源局了解到，自2月份国务院确定33个试点地区后，7月份改革试点工作进入全面启动阶段。但各地均对此十分审慎。

　　同权同价进行时

　　德清方面则表示，下一步将秉着审慎稳妥的原则，分期分批推出农村集体经营性建设用地可入市地块，探索健全“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。

　　其中最关键的，是集体土地与国有土地真正实现“同权同价”。但谢扬也表示，这个目标并非一步到位，先要入市，形成价格标准，不一定达到国有土地价格，但权利是相同的，最终实现同价。

　　以莫干山镇为例，其经济在当地相对一般，近几年旅游业发展带动民宿，但受限于土地政策，资本大多只能投在租赁空置农居上。目前莫干山镇约有镇村两级集体经营性建设用地300亩，一旦启动改革，价值上亿。

　　早在这次拍卖之前，德清已于8月19日协议出让了一宗农村集体经营性建设用地，是全国首例，该土地面积4040.9平方米，协议出让价307.1084万元。德清县莫干山镇醉清风度假酒店成为该地使用权的“新主人”。

　　对于这两宗土地的受让人而言，最明显的变化是，拿到土地证后，银行贷款都是“主动送上了门”。

　　德清之所以能成为试点，与当地统筹城乡发展、城乡体制改革和土地管理制度创新、土地管理秩序良好分不开。其不仅在农村产权制度改革上先行一步，集体经营性资产也完成股份制改革，并通过“多规合一”厘清划定“城乡建设用地扩展边界”。

　　就全国层面而言，这方面的情况各有不同。比如，广东早就被授权设立单独市场，规定了集体建设用地的使用规则；而北京是乡镇企业大院，集体经营性建设用地虽然不叫入市，但客观上已经运行了。

　　“北京很多宾馆酒店下面的地就是集体建设用地，所谓入市就是再转让的时候土地价格该怎样解决，重点试验的是这个，集体土地入市等于是转让。”谢扬说。

　　2014年底的中央全面深化改革领导小组第七次会议上，审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》， 除了农村集体经营性建设用地入市外，另外两项改革的要求是，在农村土地征收改革方面，要探索缩小土地征收范围；在农村宅基地制度改革方面，对超标准占用宅 基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用等。