新型城镇化：房地产发展新坐标

　　中国推进新型城镇化背景下的房地产业发展呈现出新特点：以集约高效为总目标、生态宜居为总要求、参与运营为新尝试、优化布局为新导向、传承文脉为新理念、服务城乡为落脚点。

　　集约高效：房地产业发展总目标

　　房地产业要实现集约高效发展的目标，应从以下四个方面着手：

　　1.要紧紧围绕人的城镇化这一主题进行产业的转型升级。新型城镇化最显着的特征就是以人为核心，房地产业的发展也应该以此来确定转型升级的目标。特别是要将推进农业转移人口市民化作为房地产业转型升级的重要突破口。

　　2.要增强房地产业发展的核心竞争力。农业转移人口市民化的推进会给房地产业发展提供巨大的上升空间，但同时行业内的竞争也会随之加剧。粗放的房地产发展模式，肯定不能适应新型城镇化发展的需要。不断增强房地产业发展的核心竞争力，应该成为首要的价值目标。提升科技创新在促进房地产业发展中的贡献率应该是一个努力方向。

　　3.探索中小城市及小城镇农业转移人口市民化的房地产发展模式。可以预见，中小城市和小城镇未来将是推进农业转移人口市民化的主战场，房地产业的发展应该逐步实现“重心下移”，同时，应充分评估中小城市及小城镇居民的房屋购买力，以避免出现见楼不见人、房地产“绑架”城镇化的情况。

　　4.在集约发展的基础上实现房地产业的高效发展。房地产业的高效发展不应仅表现在数量和速度上，更体现在质量和品质上。在集约发展基础上的高效发展，也是指房地产业的发展必须实现资源开发利用的节约、集约和可循环。

　　生态宜居：房地产业发展总要求

　　要实现房地产业发展的生态宜居的总要求，应从以下四个方面着手：

　　1.将生态环保理念贯穿于房地产建设的全过程。在设计规划阶段就应充分评估到房屋建设对周边环境的影响，从而制定出土地利用效率较高的最优化建筑方案。在建设施工阶段应严格按照建筑方案施行，并注意减少建筑垃圾对周边环境的影响。在建筑竣工阶段应做好相应的收尾工作，对在施工过程中破坏的自然生态环境进行相应的修复。

　　2.因地制宜发展绿色建筑。绿色建筑集中建设及其产业的集聚发展是探索新型城镇化模式的有效途径，绿色建筑产业新城为全国不同地区推进新型城镇化提供了一种思路。但是，绿色建筑产业新城的规划建设也应结合各地的实际经济社会发展状况适度推进。

　　3.注重房地产周边配套服务设施的跟进。在房地产规划建设之初就应该在充分提高土地利用效率的前提下，优化设计居民生活配套服务设施的建筑方案。同时，在房屋交付使用后也应不断创新房地产物业管理的方式方法，将“大房地产业”的服务理念贯穿于房地产开发、建设和运营的全过程。

　　4.探索中小城市和小城镇生态宜居房地产的发展模式。中小城市和小城镇房地产的发展模式与大城市房地产的发展模式有很大不同，必须进行分类指导、区别对待。中小城市和小城镇生态宜居房地产的发展在充分提高土地利用效率的同时，更应该以“让居民望得见山、看得见水”为指导。真正使中小城市和小城镇的发展融入大自然，使房地产发展以生态宜居为总要求。

　　参与运营：房地产业发展的新尝试

　　房地产企业参与城市公用设施的投资运营，应着力从以下四个方面不断优化合作机制：

　　1.健全社会资本参与城市公用设施投资运营制度。通过相关制度明确社会资本参与城市公用设施投资运营的准入条件、服务期限、退出标准等要件，同时，应进一步健全城市公用设施投融资的法律规范。

　　2.充分发挥房地产企业在不动产经营方面的经验优势。政府应对所有正在运营和即将运营的城市公用设施进行全面评估，对于那些适合采用PPP模式运营的项目应公开招投标。这样既可以缓解政府经营公共设施的财政压力，又可以引入市场竞争机制，从而进一步提高公共产品和服务的供给质量。

　　3.为参与运营企业提供可预期的稳定收益。社会资本参与城市公用设施投资运营的政策应该具有稳定性、延续性和连贯性，房地产企业可以凭借运营项目的良好绩效取得稳定收益。政府应该通过科学的绩效收益评估方案，使得参与城市公用设施投资运营的企业获得可预期的稳定收益。

　　4.加强对房地产企业参与运营项目的监管。采用PPP模式的最终目的是为了给公众提供最优的公共产品和服务，因此，政府应该不断加强对房地产企业参与运营项目的监管。政府对房地产企业参与运营项目的监管是全方位的，既包括对公共产品和服务价格的监管，也包括对公共产品和服务质量的监管。