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集体经营性建设用地入市改革,将为德清经济注入新的活力,转型升级步伐将加快,旅游业、商贸服务业将得到有力的推动,特别对撬动农村经济帮助很大,“一是集体性资产发展壮大了,二是老百姓取得了永久性收益。”
本报记者 姚建莉
实习记者 陆海晴 张晓庆 上海、德清报道
农村集体经营性建设用地入市,正在释放土地改革红利。
9月8日,浙江首宗农村集体经营性建设用地使用权拍卖在德清落槌,1150万元的价格成功出让该县洛舍镇砂村村20亩村级集体土地40年使用权。该起拍卖引起社会各界对全国农村土地改革的热议,敲开改革序幕。
今年2月27日,国务院确定全国33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这也是十八届三中全会明确的农村土地制度改革的方向和任务。
德清县成为试点之一,并承担农村集体经营性建设用地入市改革任务,按规定33个试点地区中,有15个进行此项改革,2017年年底中央和国土资源部会对这15个地方进行评估,最后向全国人大提供修法立法的建议。
据21世纪经济报道记者了解,浙江义乌、安徽金寨、福建晋江等几个试点地区,都在筹备改革相关事宜。
21世纪经济报道记者采访德清县此次拍卖相关出让方、受让个体、国土部门负责人以及土地改革相关专家,深入剖析该案例具体运作情况、试点意义,以及全国层面探索情况和面临的困难。
通过调查发现,全国试点集体经营性建设用地入市,主要目标是与国有建设用地“同权同地同价”,而无须通过“收归国有”的中间阶段,更好地保障农民集体的权益,增加农村集体资产,同时便于投资方拿到土地证、房产证用作抵押贷款,进行投资经营。
但不少受访对象也表示,目前还在起步摸索阶段,各地试点可能面临的农村产权制度改革、巨大收益的具体监管、权力寻租等问题,或将成为考验各地政府智慧的重要课题。
农民收益翻几番
9月8日下午3时25分,一槌定音,德清洛舍镇砂村村一块20亩的土地,以1150万价格成功出让给当地村民林国祥,一时间,林国祥成了媒体宠儿,“采访邀约不断”。
砂村,顾名思义以砂兴村,很多年前就成为当地有名的“老板村”。2013年德清推进“美丽乡村”建设,砂村关停了所有矿山,闲置资金就有8亿-10亿元,但一直没有找到合适的投资途径。
在此之前,这20亩土地曾经租给一个开矿的企业,每平方租金4元,40年200万元。
“我们村里有几个村民,原来是开矿的,有一定的资金积累,现在正好可以利用起来。”砂村村党总支书记、村股份经济合作社董事长胡金璋在接受21世纪经济报道记者采访时说,这块20亩的地位于建设中的万亩产业平台东侧,距杭宁高铁的东边仅150米,运输相当方便。
这也是林国祥看中的重要因素之一,他在接受21世纪经济报道记者采访时指出,由于看好产业平台带来的客流和商机,他打算重点发展商贸服务业,开设宾馆、餐饮、超市等等。
而在改革之前,按照我国现行的土地管理法第六十三条明确规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
林国祥想要获得该地块的使用权,必须先经过征地补偿后收归国有,才可以走招拍挂或协议出让的土地转让流程,而且受土地证等影响,极难拿到贷款,而这次拍卖成功后,当场和农行签订690万贷款。
受益最明显的则是农民集体,“原来只能变为国有,农民收益相对较少,现在不仅收益增加,而且产权依旧属于农民集体。”国务院发展研究中心农村部副部长谢扬在接受21世纪经济报道记者采访时说。
德清县国土资源局副局长邱芳荣告诉21世纪经济报道记者,1150万成交价中,32%为收益调节金,上交县财政,剩余部分价款不直接分,而是作 为公益公积金量化到股权中,允许村里将这笔钱用于购买政府性债券、购买物业等稳定形式,“比如全部购买政府性债券,一年利率8.5%,一年可以拿到60多 万的收益。”
而这60多万经股东大会讨论,可以进行分配,也可以再量化、再投资,或修桥铺路,但需经村民代表大会通过。
在改革前,砂村土地每股的价格约为5000元,而据胡金璋所说,如果把闲置的土地全部拍卖出去以后,初步估算每股将达到16500元,农民收益将翻多倍。
这样的试点效应显然是巨大的。据悉,试点以来砂村已准备好50亩可供出让的村级集体经营性建设用地,首期推出20亩。德清中部的洛舍镇、东部的 钟管镇、西部的莫干山镇和筏头乡,也都已备好数块条件成熟的土地,等待就地入市。据了解,目前,德清全县约有农村集体经营性建设用地共1881宗,面积 10691亩。接下来,条件成熟的地块,会被陆续有序地推出。
21世纪经济报道记者从浙江省义乌市、安徽省金寨县、福建省晋江市等其它试点地区国土资源局了解到,自2月份国务院确定33个试点地区后,7月份改革试点工作进入全面启动阶段。但各地均对此十分审慎。
同权同价进行时
德清方面则表示,下一步将秉着审慎稳妥的原则,分期分批推出农村集体经营性建设用地可入市地块,探索健全“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。
其中最关键的,是集体土地与国有土地真正实现“同权同价”。但谢扬也表示,这个目标并非一步到位,先要入市,形成价格标准,不一定达到国有土地价格,但权利是相同的,最终实现同价。
以莫干山镇为例,其经济在当地相对一般,近几年旅游业发展带动民宿,但受限于土地政策,资本大多只能投在租赁空置农居上。目前莫干山镇约有镇村两级集体经营性建设用地300亩,一旦启动改革,价值上亿。
早在这次拍卖之前,德清已于8月19日协议出让了一宗农村集体经营性建设用地,是全国首例,该土地面积4040.9平方米,协议出让价307.1084万元。德清县莫干山镇醉清风度假酒店成为该地使用权的“新主人”。
对于这两宗土地的受让人而言,最明显的变化是,拿到土地证后,银行贷款都是“主动送上了门”。
德清之所以能成为试点,与当地统筹城乡发展、城乡体制改革和土地管理制度创新、土地管理秩序良好分不开。其不仅在农村产权制度改革上先行一步,集体经营性资产也完成股份制改革,并通过“多规合一”厘清划定“城乡建设用地扩展边界”。
就全国层面而言,这方面的情况各有不同。比如,广东早就被授权设立单独市场,规定了集体建设用地的使用规则;而北京是乡镇企业大院,集体经营性建设用地虽然不叫入市,但客观上已经运行了。
“北京很多宾馆酒店下面的地就是集体建设用地,所谓入市就是再转让的时候土地价格该怎样解决,重点试验的是这个,集体土地入市等于是转让。”谢扬说。
2014年底的中央全面深化改革领导小组第七次会议上,审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》, 除了农村集体经营性建设用地入市外,另外两项改革的要求是,在农村土地征收改革方面,要探索缩小土地征收范围;在农村宅基地制度改革方面,对超标准占用宅 基地和一户多宅等情况,探索实行有偿使用等。
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